随着都市化的浪潮汹涌向前，以及产业布局的日益精进，高端写字楼与产业园似笋经春雨，遍地而起，慢慢的变成为城市发展的新坐标。在近几年的实践中，以政府介入为主的招商引资模式日渐式微；当下，政府主导园区“委托第三方运营采购园区专业服务”，正在不断践行招商引资创新思路，更加契合产业高质量发展实施新路径。新经济发展形态趋势下，产业经济迎来新的挑战和机遇。基于市场环境一直在变化、产业载体逐步升级、发展模式日益创新，土地集约、招商运营、产城融合等成为产业高质量发展领域热点内容。

  产业园区作为各地政府经济发展的重要载体，需要在构建特色产业生态，推动跨区域产业协同，在产业创新孵化中延伸更多服务。面对这一潮流，产业园区第三方运营机构也应根据园区的特点和企业的需求来做选择和优化，本篇文章将结合典型写字楼、产业园的运营商访谈资料和相关文本资料分析产业园第三方运营及盈利模式的现状及未来趋势。

  产业园：一般来说，产业园的租金成本相比来说较低。这还在于产业园往往位于城市郊区或开发区，地价和租金相对便宜。此外，产业园还可能为入驻公司可以提供税收减免、租金优惠或补贴等优惠政策，逐步降低企业的租金负担。

  写字楼：写字楼通常位于城市中心或商务区，地理位置优越，具有完善的配套设施，但租金也相比来说较高。对需要高曝光度和专业形象的企业来说，可能是更适合。虽然也可能享受到一些商务服务支持，相比之下，产业园在政策支持方面的优势更加明显。

  产业园：聚集科学技术创新、制造业、初创企业等需要一定空间进行研发、生产或仓储的企业。提供更为灵活的空间划分，如厂房、研发楼、孵化器等，并可能配备共享的实验室、测试中心等资源，有助于企业间的交流与合作。

  写字楼：通常聚集需要展示专业形象、追求高品质办公环境的服务型企业，如金融、咨询、法律、广告等。写字楼一般位于城市中心或商务区，交通便利，周边配套设施完善，便于商务洽谈和客户拜访。

  产业园：由园区进行统一管理，往往会为公司可以提供投融资对接、工商财税、法律咨询、人事企管、知识产权、研发设计平台对接等一系列服务，减轻公司运营负担、节省大量时间成本，能够助力企业（尤其是初创企业）的长期成长与发展。

  写字楼：主要提供一系列专业高效的物业管理服务， “5A写字楼”便是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

  写字楼在建筑技术、标准层高、新风系统、电梯设计、物业管理等方面更有优势，在安保、物业等服务方面更为专业，提供服务主要以物管服务为主，包括且不限于安保服务、环境服务、工程管理、礼宾服务、商务服务、客户服务等。

  “我们觉得我们最大的优势是工作上可以和物管有很好的配合，和别的写字楼相比提供的最主要的增值服务就是在保洁、门禁等方面能够让客户没有后顾之忧，定期开展空调维修、毛毯翻新等等都是免费赠送，也会赠送会议室使用权限，办公室清洁等服务。每个节假日也会有送清凉、送花，准备特色的装饰等。”

  产业园区除了为产业提供物理空间，还提供通过体系化的园区配套和服务，汇聚各类创新要素。运营商往往探索和尝试新的服务和产品，以满足园区企业和员工的需求。例如，引入先进的科技设备、提供灵活的工作空间、举办行业交流活动、开展针对企业需求的培训会等。

  “目前产业园会举办招投标的培训会，定期免费送企业高管去外地学习，给小的公司可以提供投融资的服务，还有一些企业业务交流的沙龙，这些都是免费提供没有收运营费，只是收租金和物业的费用。当初我们搞这个活动还以为没有人来参加，结果一举办参加人数超过我们预期，后期客户反映的评价也比较好。”

  针对大中型企业，采取“量身定制+贴身服务”。通过给予更多政策优惠和平台资源，建成以有突出贡献的公司为核心的产业联盟，如2013年与中国航天科工飞航技术研究院、中国国际电视总公司、中国电力投资集团公司、京东、航天科技等多家大客户签订了战略合作协议。

  针对中小型企业或项目，通过嫁接金融平台，降低入园企业融资成本，或直接参股，借助资本帮企业或项目孵化。华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作伙伴关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企业融资做担保服务，吸引企业入园。例如华夏幸福自有资本打造孵化器，帮助新兴起的产业成长，携手专注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构——太库，双方合作打造创新孵化体系，年内委托给太库的经营孵化项目共计10个，位于北京、上海、深圳、硅谷、韩国、德国、河北等地。另外，吸引清华大学等高校院所入园，搭建科技成果孵化转化平台。

  园区运营主要是通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。专门负责园区开发的九通投资在区域开发实践过程中，形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。园区开发运营收入大多数来源于基础设施建设收入、土地整理收入、产业高质量发展（招商引资）收入、园区综合服务收入，以及别的业务收入等。其中，产业高质量发展服务在总收入中占比最大，在40%-50%之间，大多数来源于于从地方管委会获得的佣金。

  华夏幸福所提供的“产业高质量发展服务”实为招商引资服务，该企业具有一支数量庞大、千人左右的招商团队，招商成功落地后，九通投资子公司和园区所在地管委会就当年经审计的招商佣金签署结算和支付确认函，九通投资即可从管委会获得特殊的比例的佣金，佣金为新增落地投资金额的45%。管委会可以再一次进行选择一次性支付当年招商佣金，也可以再一次进行选择分期支付，但分期不超过3年。

  创新服务主要是向园区内企业及其雇员提供物业管理、企业未来的发展、创业支持、人才培育、企业交流、行业发展等系列全生命周期的配套服务。

  在公共服务上，建设有浦东软件公共技术服务、知识产权公共服务、高新产业咨询服务等平台和数据支持中心。在金融服务上，建设有浩成创投、张江企业易贷通、张江、张江科投等机构。孵化投资双向联动，精准链接产业资源，强化创新策源、促进成果转化、培育创新企业，全方位融入产业链和产业生态。

  张江高科的主营业务由房地产销售、租金和服务费构成，但不再是利润的主要贡献者。近年来张江高科的主营业务有时甚至是亏损状态，主要是“科技投行”的投资收益冲抵了这些亏损，把净利润“扳正”。张江高科利用园区开发运营商的优势，选择其中的优质公司进行股权投资——为公司可以提供融资，有利于吸引优质企业入驻园区，张江高科赚租金；优质企业获得成长，甚至上市，张江高科从中赚投资收益。

  据不完全统计，20多年来大张江园区内仅注册的高新技术企业就超过了30,000 家。目前，借力体系外的社会风投资本以及参股的母基金一同寻找园区内未来的明星企业。期间，投出的成功标的将与张江高科上市公司共享。张江浩成再从这些优秀企业中遴选出最具潜力的进行跟投。此类案例包括七牛云、爱零工、天天果园等。

  通过企业并购或 IPO 安全退出后，其投资收益反馈到张江高科上市主体。由于业绩提升，张江高科通过派息分红等方式将受益返还到控股母公司里。再由母公司反哺到各兄弟单位。通过张江集团，各兄弟公司都能分享到张江高科因为企业投资产生的收益。“政治任务+利益共享”形成了张江集团内部风投项目协同共享的良性循环。

  为解决创业者们在创业过程中的实际问题，启迪之星上线了专为创业者提供服务的启迪之星·服务小程序，该程序基于现阶段科技服务发展环境和未来趋势，继启迪之星足迹系统、启迪之星空间小程序等基础上推出的一站式企业服务开放平台，它能够完全满足勇于探索商业模式的公司从创立初期到上市不同阶段的发展需求，对孵化公司能够提供60+项服务，涵盖创业企业涉及到的所有领域。

  启迪之星一站式企业服务开发平台，从严选服务商，到精准匹配企业需求，再到服务过程监控，最后陪伴企业成长全周期服务。主要涉及工商财税、人力资源、知识产权、政府项目、法律服务、技术服务、品牌设计、营销推广、投融资服务、其他服务等产品构成。入孵企业只要线上申请，就能享受一站式全方位企业服务体验。用户可以在线上平台进行购买服务，教学服务提供商企业也可以申请入驻提供相关服务。

  启迪之星作为国内第一批孵化器，主要采用“孵化+投资”模式，即先孵化后投资。先对创业项目进行孵化，待企业成长后进行投资。前期的孵化服务主要是提供全面的创业服务，包括办公空间、资源共享、创业指导等。虽然这些服务本身是免费的，但通过降低创业企业的运营成本，间接提高了收入。后期的投资回报阶段利用自有资金对孵化项目进行投资，并在企业成长后通过股权增值获得回报。启迪之星的投资回报率平均年化收益率超过40%。例如，中文在线和昆仑万维等公司都经过了启迪之星的孵化并成功上市。这种模式使得启迪之星能够在孵化阶段培养企业情感，降低企业估值，从而在投资时获得较低的参股价，实现低成本投资和高回报退出。

  伴随国家创新驱动战略的深入实施，围绕创业创新的服务平台不断涌现，从提供物业空间、商务服务到创业培训、融资服务，从构建创业苗圃、众创空间到创业大赛、概念验证中心，各种形式的新型孵化器应运而生，相应的专业服务机构日益成熟。除了自建孵化物业空间，产业园区可以积极对接专业孵化器资源，为初创企业提供更多的资源和支持，打造新经济创业创新的梦想起航之地。

  针对初创企业发展所需要的要素资源，整合地方政府、资产方、银行、金融机构及第三方服务机构，为企业提供物业入股、股权激励、融资租赁等支持条件和服务，满足企业全方位投资需求，最大程度降低企业现金支出，缓解资金压力，以资本力量引领企业发展。

  围绕创业创新的服务平台不断涌现，从提供物业空间、商务服务到创业培训、融资服务，从构建创业苗圃、众创空间到创业大赛、概念验证中心，各种形式的新型孵化器应运而生，相应的专业服务机构日益成熟。除了自建孵化物业空间，产业园区可以积极对接专业孵化器资源，为初创企业提供更多的资源和支持，打造企业创业创新的新基地。

  在碳中和、数字中国、新基建等战略推动下，催生出智慧城市、智慧能源、数字化转型、智能化改造等应用场景建设。一些由政府主导投资的新基建及新场景建设，是未来扩大内需的重要突破口，发布场景清单吸引解决方案提供商，推动创新企业集聚。在推进新场景建设过程中，以市场订单形式招引相关优质企业落户，包括区域服务总部、研发中心、生产基地等，通过吸引上下游生态企业入驻，培育打造地方优势产业集群。

  企业在发展过程中可能面临融资难、政策申报难、技术创新能力弱、人才短缺等一系列问题，为了全方位满足园区企业发展需求，从金融、政策、技术、人才、市场等方面构建全面的赋能保障体系是未来产业园区第三方运营商改进的重点方向。

  国家对优质企业和规划当中的产业出台了很多引导政策，但大部分企业并不了解和熟悉申请流程，企业主动性不强。产业园区可以通过自建或者与第三方政策服务机构合作共建政策申报服务平台，汇集国家、省市、开发区等各个层级的财税优惠、政府补贴、项目审批、人才引进等政策，梳理企业优惠政策信息，搭建政策信息流通渠道。针对每一家服务企业，提供专业顾问式政策服务；同时为企业梳理政策申报流程，开展政策宣讲及培训活动，全程跟进部门重点项目申报。

  企业技术升级包括生产产品迭代升级、生产过程技术改造、生产工艺技术服务三种类型。针对生产产品迭代升级，可以与第三方服务机构合作，筛选市场上成果转化项目，建立成果转化、专利项目库，并为企业提供技术交易服务。针对生产过程技术改造，通过梳理和搜集本地企业技术改造需求，进行集合采购，帮助企业上新的生产线、改进生产工艺，投资新的生产设备，扩产能、提效率、降成本。针对生产工艺技术服务，可以搜寻一批技术服务供应商，建立合格供应商库，与辖区内企业合作，为企业提供技术培训，解决技术难题。

  产业转型升级需要大量不同层次的产业人才，人才短缺问题会日益突出，产业园区能够给大家提供招培一体化人才服务，帮助企业缓解用工难、引才难等问题。一方面，可以自建人力资源服务子公司或者与第三方专业招聘平台合作，为区内公司可以提供集合招聘服务，将更多的优质人才引入到园区。另一方面，可以与第三方教培机构和区内企业合作，建设产业学院或产教融合共同体，开展形式多样的职教培训，提升人力资源的整体素质能力。

  一般来说产业园区第三方运营服务是轻资产模式的业务中台，运营商能提供的服务和企业真正需要的服务不对等时可能导致盈利效果不佳。比如，运营商擅长提供的的基础服务、咨询服务、配套服务等，并不能对企业起到盈利性的作用，企业更加需要的资源对接、技术服务、成果转化这些专业服务。所以，具有强大资源整合能力，提供适用于企业需求的独特增值服务的第三方运营将成为区别于其他运营商的关键，也将成为园区盈利的重点发展方向。

  利用园区独特的资源禀赋，为企业提供附加服务，从中获取利润。例如：某企业将燃煤发电直接输送到园区，按协议价卖给企业，即企业得到实惠，也有利润可赚。与其他招商机构/园区建立专门的合作机制，把手头闲置的资源和无法消化的资源互推，赚取中介费。

  园区物业服务除政府招投标引进物业公司之外，还有3种模式运营商可以介入，第一种是自建自管，收入来源于物业费/停车管理费/广告费/社商，外加一些其他收入；第二种是政府授权运营商，以包干制或酬金制聘请三方物业公司管理，运营商负责监管物业公司和对接业主需求，从中赚取差价；第三种是运营商与第三方物业公司成立合资公司，双方合作管理。

  园区中会有大量的高成长性质中小微企业。这些企业迫切需要资金，投资潜力巨大的企业可获得高额的投资回报。中小微企业的行业格局、社会资源、研发能力、商业模式并不成熟，需要运营商给予第三方服务机构专业化和模块化的支持，比如模式创建、资源导入、团队匹配、人脉拓展。

  孵化投资一体化体系，利用自身可以提供物理空间的优势，通过内部自创或者外部引进众创空间、孵化器、加速器的形式，孵化培育一批符合园区定位的初创项目，通过提供各种服务尤其是金融服务早期介入项目，成为创业企业的空间合伙人、时间合伙人，助力创业企业未来的发展壮大，从而实现退出盈利的目的。与金融机构建立合作关系，同时可成立担保公司为园区公司可以提供担保服务，帮助园区入驻企业解决融资问题。

  随着城市化进程的加快和产业布局的优化，产业园区作为城市发展新坐标的作用日益凸显。政府逐渐从直接介入招商引资的模式中退出，转而委托第三方运营机构采购专业服务，以更市场化的方式推动园区发展。这种模式不仅更契合产业发展的新路径，也更能满足市场环境变化和产业载体升级的需求。

  在概念上，产业园与写字楼有着明显的区别。产业园通常位于城市郊区或开发区，租金成本较低，且可能享有税收减免等优惠政策，适合需要较大空间进行研发、生产或仓储的企业。而写字楼则位于城市中心或商务区，租金较高，但提供的专业形象和高品质办公环境适合服务型企业。在运营服务上，产业园提供的是一系列减轻企业运营负担的服务，如投融资对接、法律咨询等，而写字楼则主要提供物业管理服务。

  产业园区第三方运营及盈利模式的发展现状呈现出多样化的特点。例如，华夏幸福通过为不同规模的企业量身定制运营服务，并通过区域整体委托开发协议获得收益。张江高科则通过衍生增值服务平台助力企业孵化，其盈利模式不再依赖房地产销售和租金，而是通过股权投资获得收益。启迪之星则采用“一站式企业服务开发平台”运营模式，通过提供全方位企业服务来满足创业公司不同阶段的发展需求，其盈利模式主要依赖于孵化服务和后期的投资回报。

  总体来看，产业园区第三方运营正逐渐从传统的物业管理转向提供更多元化的服务，以满足企业的成长需求。同时，盈利模式也在不断创新，从单一的租金收入转向包括投资收益在内的多元化盈利渠道。随着产业转变发展方式与经济转型的深入，产业园区第三方运营及盈利模式的创新将成为推动区域经济发展的重要力量。

  来源：央视新闻客户端 中央广播电视总台央视综合频道1月7日晚播出电视专题片《反腐为了人民》第三集《揭开腐败隐身衣》。

  南都讯记者刘嫚 发自北京 1月7日，国新办举行国务院政策例行吹风会介绍《国务院办公厅关于严格规范涉企行政检查的意见》（以下简称《意见》），《意见》明确涉企行政检查的主体资格等要求，严禁不具备法定资格的主体实施检查。

  “您好！我们是辖区鲤鱼山派出所的民警，巡逻时发现您的车辆没有锁，后备厢内有大量现金，请尽快过来检查车内财物，并将车门锁上。

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